Vilniaus NT rinka 2025 m. rugsėjį: ekonominės klasės sugrįžimas, stabilus aktyvumas ir nauji iššūkiai pirkėjams

Rugsėjis sostinės nekilnojamojo turto rinkoje dar kartą parodė, kad pirkėjų susidomėjimas išlieka aukštame lygyje. Sandorių apimtys stabiliai viršija 500 parduotų butų per mėnesį, o bendra įsigyto turto vertė viršijo 100 mln. eurų. Tai yra vienas didžiausių rodiklių per pastaruosius metus, patvirtinantis, kad paklausa išlieka tvari nepaisant sezono ar ekonominės aplinkos pokyčių.

Pardavimų apimtys – rinka išlieka aktyvi

Vilniuje rugsėjo mėnesį buvo sudaryta daugiau kaip pusė tūkstančio sandorių naujos statybos būstuose. Toks aktyvumas rodo, kad rinka nepasiduoda sezoniškumui – net po vasaros atostogų pirkėjai grįžta su aiškiu apsisprendimu. Šie pardavimai rinkai sugeneravo daugiau nei 100 mln. eurų vertės – tiek pirkėjų, tiek plėtotojų aktyvumas šiuo metu yra vienas aukščiausių Baltijos regione.

Segmentų dinamika – ekonominės klasės sugrįžimas

Didžiausia rugsėjo naujiena – ženkliai išaugęs ekonominės klasės būstų populiarumas. Jie sudarė beveik pusę visų pardavimų. Toks pokytis signalizuoja, kad pirkėjai šiuo metu daug labiau vertina įperkamumą ir racionalų kainos bei kokybės santykį.

Vidutinės klasės butai, kurie anksčiau buvo aiškus lyderis, užleido dalį pozicijų, tačiau vis dar išlieka svarbiausia rinkos ašimi. Prestižiniai projektai rugsėjį taip pat turėjo daugiau pirkėjų nei vasarą, bet jų dalis vis dar nišinė.

Kainos ir pirkėjų pasirinkimai

Rugsėjį pirkėjai rinkosi didesnius ir brangesnius butus nei vasarą. Vidutinė sandorio vertė siekė apie 193 tūkst. eurų, o būsto plotas viršijo 50 kv. m. Tai rodo, kad rinkoje dominuoja ne tik investuotojai, bet ir šeimos, ieškančios funkcionalaus būsto kasdieniam gyvenimui.

Ekonominės klasės pasiūla šiuo metu prasideda nuo maždaug 2 300 eurų už kvadratinį metrą, o vidutinė kaina šiame segmente siekia apie 3 200 eurų. Tokia riba vis dar patraukli pirmąjį būstą įsigyjantiems gyventojams. Populiariausi rugsėjo rajonai buvo Naujamiestis, Justiniškės ir Lazdynai – čia fiksuota daugiausia sandorių.

Mokestinės vertės – ką turi žinoti būsto savininkai

Šį rudenį gyventojai jau gali pasitikrinti, kokia bus jų būsto mokestinė vertė nuo 2026 m. Tai labai svarbus rodiklis, nes būtent pagal šią vertę bus skaičiuojamas nekilnojamojo turto mokestis.

Per pastaruosius penkerius metus būstų vertės šalyje išaugo vidutiniškai beveik dvigubai. Butų segmente šuolis dar ryškesnis – kai kuriose savivaldybėse vertės padidėjo net apie 120 %. Tai reiškia, kad nemažai gyventojų, kurių turtas iki šiol nebuvo apmokestinamas, gali patekti į mokesčio bazę.

Nuo 2026 m. įsigalios nauja tvarka:

• Pagrindinis būstas bus apmokestinamas tik tuo atveju, jei jo vertė viršys 450 000 eurų. Mokesčio tarifas savivaldybių sprendimu svyruos nuo 0,1 % iki 1 %, ir bus taikomas tik viršijančiai daliai. 
• Kitas turtas (antras būstas ar investiciniai objektai) bus apmokestinamas progresiniais tarifais: nuo 0 % už pirmus 50 000 eurų iki 1 % už vertę virš 1 mln. eurų.

Šie pokyčiai reiškia, kad būsto savininkai turi jau dabar įsivertinti savo situaciją – pasitikrinti vertę Registrų centro sistemoje: https://www.registrucentras.lt/masvert/paieska-un. Jei manoma, kad priskirta suma neatitinka realios būklės, verta pateikti pastabas.

II pensijų pakopos lėšos – papildomas kapitalas rinkai

Dar vienas reikšmingas veiksnys – galimybė atsiimti sukauptas II pensijų pakopos lėšas. Dalį šių pinigų gyventojai planuoja panaudoti būstui įsigyti. Jei tokia tendencija išplis, rinka gali gauti papildomą kapitalo injekciją, o tai reikš didesnę paklausą, ypač ekonominėje ir vidutinėje klasėje.

Šis srautas gali tapti papildomu postūmiu kainų kilimui artimiausiu laikotarpiu, ypač populiariausiuose sostinės rajonuose.

Nauji iššūkiai pirkėjams

Nors rinka išlieka aktyvi, rugsėjį išryškėjo ir keli iššūkiai būsto pirkėjams:

• Mokestinės vertės – nuo 2026 m. dalis būstų pirmą kartą gali patekti į NT mokesčio bazę, tad pirkėjams teks įvertinti ilgalaikes išlaidas. 
• Kainų spaudimas – galimas papildomas kapitalo srautas iš II pensijų pakopos gali padidinti paklausą ir paskatinti kainų augimą, ypač populiariuose rajonuose. 
• Ribota pasiūla – aktyvūs pardavimai mažina likučius, o naujų projektų startai nėra tokie gausūs, todėl patrauklių butų pasiūla gali dar labiau susitraukti. 
• Didėjantys biudžetai – vidutinė sandorio vertė artėja prie 200 tūkst. eurų, tad pirkėjams reikia vis didesnio pradinio įnašo ir paskolos.

Šie veiksniai reiškia, kad būsto paieškos procesas gali tapti sudėtingesnis – tiek dėl finansinių, tiek dėl pasirinkimo galimybių ribojimų.

Išvada: aktyvumas aukštame lygyje, bet iššūkių daugėja

Rugsėjis parodė, kad Vilniaus NT rinka yra itin dinamiška – pardavimų apimtys aukštos, pirkėjai aktyviai ieško „įperkamų” sprendimų, o kainų augimas išlieka nuosaikus. Vis dėlto horizonte matomi nauji iššūkiai: mokestinių verčių pasikeitimai ir galimas pensijų lėšų srautas gali pakeisti rinkos balansą.

Artimiausiais mėnesiais verta stebėti, kaip šie faktoriai paveiks pirkėjų sprendimus ir plėtotojų strategijas.

Jeigu svarstote įsigyti ar parduoti būstą – kviečiu pasikalbėti. Kaip NT ekspertas, padėsiu įvertinti ne tik šiandienos tendencijas, bet ir tai, kokią įtaką artimiausiu metu turės mokestiniai bei finansiniai pokyčiai.