Pasirinkti tinkamą NT brokerį gali būti sudėtinga užduotis, tačiau štai keletas patarimų, kurie gali Jums padėti:

1. Visų pirmą rekomenduoju pasidomėti informacija apie brokerį, kuri yra viešojoje erdvėje apie brokerio atstovaujamą agentūrą, brokerio patirtį, parduodamų objektų krepšelį, specializaciją, paskaitykite klientų atsiliepimus. Kitaip tariant „pagooglinkite“ brokerį, jeigu apie brokerį nesudėtinga susirasti informaciją, matosi jo aktyvumas socialiniuose tinkluose, tikėtina brokeris dirba aktyviai ir parduodamas nekilnojamąjį turtą. Jeigu apie brokerį labai mažai informacijos arba jos iš vis nėra, tikėtina, brokeris dirba neaktyviai, mėgėjiškai, NT pardavimas gali būti tik papildoma veikla ir toks brokeris negalės skirti 100% savo darbo laiko pasiekti kliento lūkesčiams.

2. Kreipkitės į draugus ar pažįstamus, kurie dirbo su NT brokeriu dėl rekomendacijos: patikrinkite, ar Jūsų aplinkos rate yra pardavusių NT naudojantis brokerio paslaugomis. Paskambinkite tiems žmonėms, paklauskite ar jie buvo patenkinti pardavimo rezultatu ir jo procesu, kas patiko bendradarbiaujant su brokeriu, o kas ne.

3. Patikrinkite brokerio sertifikatą: būtina patikrinti, paklausti ar NT brokeris turi galiojantį sertifikatą, kurį išduoda Lietuvos nekilnojamojo turto agentūrų asociacija (LNTAA). Tai užtikrins, kad brokeris dirba profesionaliai, laikosi visų reikiamų standartų ir taisyklių, sistemingai atnaujina savo žinias.

4. Patikrinkite brokerio klientų aptarnavimo kokybę: prieš pasirinkdami NT brokerį, susisiekite su jais, kad pamatytumėte, kaip jie bendrauja telefonu ir kiek laiko jie reikalauja atsakyti į Jūsų klausimus, pasikvieskite atvykti brokerį į namus, įvertinti savo turtą, ar nuvykite į ofisą susitikimui. Tai padės Jums nustatyti brokerio profesionalumą ir pasiruošimą padėti.

5. Pasirinkite patikimą ir patikimą brokerį: kai kurie NT brokeriai gali būti labai patrauklūs dėl jų žemų kainų, tačiau rekomenduoju pasirinkti patikimą ir profesionalų NT brokerį, kuris gerbia Jūsų interesus, atstovauja žinomą ir patikimą agentūrą, įsiklauso į Jūsų lūkesčius, parenka tinkamas priemones Jums pasiekti savo tikslus.

Standartiškai parduodant NT reikalingi šie dokumentai:

1. Nekilnojamojo turto savininko tapatybės dokumentas. Galiojantis pasas arba asmens tapatybės kortelė.

2. Nekilnojamojo turto techninė dokumentacija. Tai gali apimti sklypo planą, nekilnojamojo turto kadastro bylą, parkingo ar sandėliukų planus bei kitus techninius dokumentus.

3. Nekilnojamojo turto nuosavybės dokumentai. Tai dokumentai įrodantys, kad esate NT savininkas. Tai gali būti turto pirkimo-pardavimo sutartis, dovanojimo sutartis, paveldėjimo teisės liudijimas, teismo nutartis, statinio priėmimo naudoti aktas, pardavimo varžytinėse aktas ir kt.

4. Pažymos. Įvairios pažymos kad turtas neturi skolų. Tai gali būti bendrijos pažyma, namo administratoriaus pažyma, komunalinių paslaugų teikėjų pažymos.

5. Nekilnojamojo turto energetinio naudingumo sertifikatas.

6. Banko ar kito kreditoriaus sutikimas parduoti nekilnojamąjį turtą. Jeigu turtas įkeistas bankui ar kitam juridiniam ar fiziniam asmeniui (hipoteka), tuo atveju reikalingas sutikimas iš kreditoriaus, kad turtas bus parduodamas ir kredito likutis bus grąžinamas kreditoriui.

Gali būti reikalingi ir kiti dokumentai atsižvelgiant į konkretų parduodamą nekilnojamąjį turtą.

Prieš parduodant NT, rekomenduoju kreiptis į NT brokerį ar notarą, kad būtų patikrinti visi sandoriui sudaryti reikalingi dokumentai ir užtikrintas sklandus pardavimo procesas, be jokio streso.

Nekilnojamojo turto pardavimas gali būti ilgas ir dažnai sudėtingas procesas. Štai pagrindiniai žingsniai, kurie dažniausiai vyksta nekilnojamojo turto pardavimo procese:

1. Rinkos kainos analizė. Prieš pradedant NT pardavimą, reikia išanalizuoti NT rinką ir nustatyti tinkamą turto kainą. Tai atsakingas momentas, nes jeigu startuosite su žemesne negu rinkos kaina, tikėtina parduosite greitai, tačiau per pigiai. Visgi, jeigu „šoksite aukščiau bambos“ ir pradėsite pardavimą su ženkliai aukštesne kaina, nei rodo kainos analizė, tikėtina rezultato nepasieksite ir būsite tik sugaišę brangų laiką. Tinkamos kainos nustatymu pasirūpins profesionalus NT brokeris, peržiūrėjęs panašaus parduodamo turto sandorius bei įvertindamas konkurenciją, rinkos kainų augimo ar kritimo tendencijas.

2. Turto trūkumų pašalinimas. Labai svarbu prieš pradedant pardavinėti nekilnojamąjį turtą „įsispirti į pirkėjo batus“ ir kritiškai pažvelgti į savo turtą. Nuoširdžiai atsakyti sau į klausimą, jeigu būčiau pirkėjas ir ieškočiau tokio tipo NT ar mano būsto trūkumai būtų man priimtini? Dažnai turto savininkai gyvenantys savo būste „susigyvena“ su tam tikrais trūkumais ir jų nepastebi, tačiau pirkėjas nieko nepraleidžia pro akis. Labai rimtai reikėtų pasvarstyti apie kosmetinio remonto darbus, kaip pvz. įtrūkusių ar dėmėtų sienų perdažymas, atšokusių grindjuosčių sutvarkymas, girgždančių durų sutepimas, langų uždarymo mechanizmų sureguliavimas, durų rankenų priveržimas ir kt. Potencialų pirkėją gali suerzinti net atrodo mažiausia smulkmena. Kad galėtumėte objektyviai įsivertinti, kokius turto pagerinimo darbus verta daryti, o kokių ne rekomenduoju į namus pasikviesti patyrusį NT brokerį, kuris puikiai žino į kokias detales pirkėjai dažniausiai atkreipia dėmesį, pakonsultuos kuriuos darbus verta atlikti, jeigu reikia rekomenduos meistrus. Juk nesinori dėl mažų būsto trūkumų lygioje vietoje prarasti 5 000 ar 10 000 Eur.

3. Nekilnojamojo turto pristatymas. Vienas svarbiausių dalykų turto fotosesija. Šiam darbui atlikti vienareikšmiškai reikia samdyti profesionalų NT fotografą. Tinkamas specialistas puikiai žino kaip objektyve atskleisti turto privalumus, nuotraukos bus aukštos kokybės ir profesionalios, tai tikrai patrauks potencialių pirkėjų dėmesį, žinoma prieš tai rekomenduojama turtą skoningai padekoruoti. Kur surasti gerą NT fotografą? Ir vėl šiuo darbu pasirūpins NT brokeris, kuris savo darbo praktikoje tikėtina jau bus išbandęs ne vieną specialistą, ir žinos ką samdyti, kad vėliau netektų nusivilti. Profesionalus NT brokeris bendradarbiauja su kitais savo amato profesionalais, tokiais kaip NT fotografai, videografais, būsto dekoratorėmis. Tai pat svarbu atkreipti dėmesį ir sugalvoti patrauklų, kūrybišką ir išsiskiriantį turto aprašymą.

4. Pirkėjų paieška. Tai gali apimti turto skelbimų talpinimas nekilnojamojo turto portaluose, tam tikrose NT pardavimo grupėse socialiniuose tinkluose. Jeigu turtas parduodamas regione verta paskelbti apie parduodamą objektą ir vietiniuose laikraščiuose, informuoti kaimynus, bendruomenę. Daug daugiau įrankių kaip surasti pirkėją turtui turi NT brokeris. Profesionalus brokeris dirbantis didelėje NT kompanijoje, kuri parduoda daug ir įvairaus nekilnojamojo turto, turi plačią pirkėjų duomenų bazę, su aiškiais kriterijais kokio turto žmonės ieško, potencialių pirkėjų kontaktais, tai pat profesionalus brokeris bendradarbiauja ir siunčia turto pasiūlymus ir kitų NT agentūrų brokeriams, dažniai tokiu būdu bendradarbiaujant įvyksta 25-30% visų sandorių.

5. Turto apžiūros potencialiems pirkėjams. Svarbu prisiminti, kad nebus antro šanso potencialiam pirkėjui sudaryti pirmą įspūdį, todėl turto apžiūroms labai svarbu kruopščiai pasiruošti (išvėdintos patalpos, geras kvapas, tvarkinga, švaru, namuose kuo mažiau žmonių). Apžiūras jeigu įmanoma geriausia organizuoti savaitgaliais, tuomet žmonės turi daugiau laiko, niekur neskuba, būna labiau atsipalaidavę, visada šviesiu paros metu, atsižvelgti ir į oro sąlygas. Jeigu yra keletas žmonių norinčių atvykti apžiūrėti turtą, rekomenduoju apžiūrų laiką paskirti panašiu metu (vieniems po kitų), kad potencialūs pirkėjai tarpusavyje „prasilenktų“, tuomet žmonės matys, kad ne jiems vieniems turtas įdomus, jeigu pirkėjas motyvuotas, turtas jam patiks, tuomet jausdamas konkurenciją greičiau priims sprendimą, bus lengviau atstovėti kainos poziciją.

6. Derybos dėl kainos. Tai kone vienas svarbiausių momentų turto pardavimo procese tiek pardavėjui tiek pirkėjui, kur klaidos gali būti ypatingai skaudžios, tačiau geri Jūsų derybiniai įgūdžiai gali atnešti puikių rezultatą. Susirašykite kas dar be turto kainos Jums yra svarbu (baldai ir daiktai, sandorio data, turto atlaisvinimo terminas, notariniai mokesčiai, avanso dydis ir kt.). Užsirašę, išreitinguokite pagal prioritetą. Turėdami tokį sąrašą nepasimesite, o derantis galėsite „atiduoti“, mažiausiai Jums svarbius dalykus, pirkėjui panaudojant kaip pridėtinę vertę. Nustebtumėte sužinoję, kad dažnas pirkėjas nesiruošia deryboms tad Jūsų šansai jau didesni. Ką daryti, jeigu pirkėjas paklausia kokia turto galutinė kainos? Permeskite kamuoliuką atgal, atsakydami, o koks Jūsų pasiūlymas? Neskubėkite, leiskite pirkėjui žengti pirmą žingsnį, jeigu pirkėjas mąsto, tyli, nejauki pauzė gali išgąsdinti, tačiau išlaikykite kantrybę, išklausydami pirkėjo pasiūlymą pusę darbo jau būsite atlikę. Nebūtina su pirkėju susitarti čia ir dabar, verčiau paruoškite savo argumentus ir su pagarba ramiai ir užtikrintai išdėstykite juos pirkėjui, jeigu pirkėjui reikia laiko apmąstyti nebijokite jo „paleisti“, dažnai spaudimas čia ir dabar gali padaryti tik žalos. Rimtai nusiteikęs pirkėjas sugrįš, atsižvelgs į Jūsų argumentus ir tikėtina sukirsit rankomis. Visgi jeigu jaučiatės silpni derybose, nenorite padaryti brangių klaidų, šį darbą puikiai išmano ir už Jus atliks profesionalus NT brokeris, kuris nuolat tobulinasi šioje srityje, savo bagaže turi įvairių taktikų, patirties, yra išsprendęs sudėtingiausias situacijas, susitaręs su įvairių tipų pirkėjais.

7. Preliminarios sutarties sudarymas. Kai susitarsite su pirkėju dėl turto pardavimo, kitas svarbus žingsnis yra preliminarios sutarties pasirašymas. Visus sutartus dalykus būtina užfiksuoti raštu, kad artėjant notariniam sandoriui nekiltų nesusipratimų ir interpretacijų. Pagrindiniai dalykai kurie fiksuojami preliminarioje sutartyje, yra turto pardavimo kaina, numatomas terminas iki notarinio sandorio, sutariamas avanso dydis, turto atlaisvinimo terminas po notarinio sandorio, aptariama kas sumokės notarinius mokesčius (pagal Civilinį kodeksą ši pareiga tenka pirkėjui, nebent šalys tarpusavyje sutaria kitaip), užfiksuojamos atsakomybės kas bus jeigu pirkėjas persigalvos ir nepirks turto arba persigalvos pardavėjas ir už sutartą kainą neparduos turto pirkėjui. Tai pat pridedamas turte liekančių baldų ir daiktų sąrašas, turto nuotraukos. Jeigu nenorite padaryti reikšmingų klaidų šiame etape, tuo rūpinasi NT brokeris, kuris per savo praktiką yra sudaręs dešimti ar šimtus tokių sutarčių ir žino kaip apsaugoti tiek pardavėją, tiek pirkėją.

8. Notarinės sutarties pasirašymas. Turbūt maloniausia sandorio dalis, yra notarinio sandorio pasirašymas, jeigu viskas iki tol padaryta teisingai, jokio streso jau nebėra, pirkėjas atsiskaito už turtą, sudedami parašai ir galima sveikinti pardavus nekilnojamąjį turtą! Jeigu pirkėjas perka su banko paskola, į notarų biurą dar reiks sugrįžti patvirtinti faktą, kad gavote pinigus iš pirkėjo banko. Jeigu nežinote kaip ar nenorite organizuoti notarinio sandorio, už Jus tai atliks NT brokeris.

9. Turto perdavimas pirkėjui. Po notarinio, kai dokumentai jau sutvarkyti, žinoma reikia turtą fiziškai perduoti pirkėjui. Perduodant turtą reikia užpildyti Turto priėmimo-perdavimo aktą, kuriame užfiksuojama kiek ir kokių raktų perduodama pirkėjui, užfiksuojami skaitiklių rodmenys, šių rodmenų reikės pirkėjui sudarant sutartis su komunalinių paslaugų tiekėjais. Užpildyti Turto priėmimo-perdavimo aktą, tai pat yra NT brokerio darbas, brokeris turi viską užfiksuoti, sandorio šalys pasirašyti.

Nekilnojamojo turto vertinimas gali būti reikalingas įvairiose situacijose. Štai keletas iš jų:

1. Perkant nekilnojamąjį turtą. NT vertinimas yra būtinas pirkėjui, jeigu turtas yra perkamas su banko ar kredito unijos suteikiama paskola. Tai yra reikalinga, nes turtą nupirkęs žmogus jį įkeičia bankui (hipotekos sandoris) ir bankas pardavėjui išmoka skolinamus pinigus.

2. Statant nekilnojamąjį turtą. Jeigu žmogus nori pasistatyti namą ir gauti finansavimą iš banko ar kredito unijos, jam tai pat bus reikalingas NT vertinimas, vertinimą tikėtina reikės atlikti tam tikrais etapais atsižvelgiant į atliktus darbus. Kreditorius remiantis NT vertinimu mato kokie darbai yra padaryti, ir tam tikrais etapais išmoka pinigus.

3. Refinansuojantis turimą paskolą. Pavyzdžiui pirkote nekilnojamąjį turtą prieš kelerius metus su banko paskola ir turite sutartį su 2,5% palūkanų banko marža, tačiau dėl šiuo metu išaugusio Euribor galite refinansuotis ir gauti mažesnę banko palūkanų maržą, kaip pvz. 2,0%. Tokiu atveju Jums reikės, kad NT vertintojo paslaugų ir turto vertinimo ataskaitą pateikti bankui.

4. Esant teisminiam procesui. Teisminiuose procesuose gali būti reikalaujama nustatyti nekilnojamojo turto vertę, kaip pavyzdžiui skyrybų atveju.

5. Nekilnojamojo turto paveldėjimo metu. Paveldint nekilnojamąjį turtą rekomenduotina atlikti NT vertinimą, jeigu norėsite turtą parduoti. Paveldėjimo metu NT vertintojas nustatys turto rinkos vertę, vertinimo ataskaitą pateiksite notarui, o notaras tai užfiksuos turto paveldėjimo liudijime.

Tai svarbu, kadangi jeigu turtas bus įvertintas pavyzdžiui 100 000 Eur sumai ir turtą parduosite už tokią kainą, tuomet Jums nereikės mokėti pelno mokesčio. Jeigu NT vertinimo neatliksite, tuomet Registrų centras turtą įvertins automatiškai masinio vertinimo būdu, tačiau tikėtina vertė bus ženkliai mažesnė nei rinkos kaina. Kaip pavyzdys masinio vertinimo būtu turtas gali būti įvertintas 80 000 Eur sumai, tačiau pardavimo kaina gali būti 100 000 Eur, ir nuo skirtumo (20 000 Eur) Jums reikės sumokėti 15% pelno mokestį mokesčių inspekcijai, kas bus 3 000 Eur.

6. Esant mokestinei naštai. Nekilnojamojo turto vertinimas gali būti naudingas mokesčių sumokėjimo procese, kadangi nekilnojamojo turto vertė gali turėti įtakos apmokestinimui. Kaip jau buvo pažymėta 5-ajame punkte, tai aktualu kai turtas yra paveldėtas, net jeigu neatlikote NT vertinimo paveldėjimo metu, ir kaip pavyzdys nusprendėte turtą parduoti po 5-erių metų, ne bėda. Galima atlikti retrospektyvų NT vertinimą, NT vertintojas nustatys turto rinkos vertę, kuri buvo paveldėjimo metu.

Pavyzdžiui parduodate prieš 5-erius metus paveldėtą turtą už 100 000 Eur, tačiau paveldėjimo metu NT vertinimo neatlikote ir masinio vertinimo būdu Registrų centras turtą įvertino 50 000 Eur sumai, tokiu atveju reikėtų mokėti 15% pelno mokestį nuo skirtumo, t.y. nuo 50 000 Eur sumos, tačiau vertintojas gali įvertinti turtą rinkos kaina, kuri buvo paveldėjimo metu, kaip pvz. 75 000 Eur sumai, tokiu atveju pelno mokestį – 15% reikės mokėti nuo 25 000 Eur, kas bus lygu 3 750 Eur.

7. Draudžiant nekilnojamąjį turtą. Draudimo kompanijos gali reikalauti nekilnojamojo turto vertinimo, siekiant nustatyti draudimo apimtis ir reikiamas sumas.

Štai tik kelios iš daugybės situacijų, kai reikalingas nekilnojamojo turto vertinimas. Profesionalų NT vertintoją gali rekomenduoti NT brokeris, kadangi brokeris dažnai susiduria ir bendradarbiauja su NT vertintojais.

Profesionalus NT brokeris yra specialistas, kuris turi patirties ir žinių apie nekilnojamojo turto rinką, teisines ir finansines procedūras, sandorių sudarymo subtilybes ir kitus svarbius aspektus, susijusius su nekilnojamojo turto pardavimu.

Į NT brokerį kreipiantis galima gauti daug privalumų, tokių kaip:

1. Specialisto patarimai ir rekomendacijos. Brokeris žino kaip parduoti turtą už aukščiausią įmanomą kainą atsižvelgiant į rinkos situaciją, turto būklę ir kitus faktorius.

2. Viso pardavimo proceso išmanymas tiek teoriškai tiek praktiškai. Šimtai įvykdytų sandorių, naujausios informacijos sekimas garantuos galimų klaidų eliminavimą;

3. Efektyvus turto reklamavimas. Turto pateikimo rinkai išmanymas leis pasiekti žymiai didesnį potencialių klientų ratą.

4. Prieiga prie kvalifikuotos klientų duomenų bazės. Didelėje ir profesionalioje NT kompanijoje dirbantis brokeris bendradarbiaudamas su kolegomis ir naudodamasis pirkėjų duomenų bazėmis suras pirkėją greičiau.

5. Derybos. Profesionalus NT brokeris žino kaip tinkamai derėtis, turi aiškius argumentus ir patikrintą metodiką, nuolat tobulinasi derybų mene, sprendžia sudėtingiausias situacijas.

6. Teisinių ir finansinių niuansų išmanymas. Profesionalus NT brokeris Jus apsaugos ir pakonsultuos kaip tinkamai sudaryti sandorį išvengiant galimų teisinių ir finansinių rizikų ar problemų.

7. Greitis. NT brokeris turinti konkretų pardavimo planą gali atlikti daugybę užduočių, kurias būtų sunku atlikti savarankiškai, sutaupant Jums brangaus laiko ir pastangų.

Be to, profesionalus NT brokeris turi gerus santykius su kitais savo sričių specialistais, tokiais kaip advokatai, notarai, NT vertintojai, bankų vadybininkai, matininkai ir kt., kurie gali būti reikalingi sandorio procese. Visi šie privalumai gali padėti sutaupyti laiko ir pinigų, sumažinti riziką ir padidinti sėkmingo sandorio tikimybę.