Vilniaus NT rinka 2025 m. lapkritį: kainų augimą lemia pasiūlos trūkumas, o verslui įsigalioja NT mokesčių pokyčiai

Lapkritis Vilniaus būsto rinkoje pasižymėjo stipriu pirkėjų aktyvumu ir dar aiškiau išryškėjusia pasiūlos problema. Nors sandorių skaičius buvo vienas didžiausių šiemet, būtent ribotas naujų projektų papildymas tapo pagrindine kainų augimo priežastimi. Tuo pat metu priimti sumažinti nekilnojamojo turto mokesčio tarifai nuo 2026 m. kuria aiškesnį finansinį foną komercinio NT savininkams.

Pardavimų apimtys – vienas stipriausių mėnesių šiais metais

Lapkritis išsiskyrė itin aukštu sandorių skaičiumi: Vilniuje parduota beveik 600 naujos statybos butų. Tai ženkliai viršija įprastą metų vidurkį ir rodo, kad pirkėjų susidomėjimas išlieka stiprus, nepaisant sezono. Lyginant su praėjusiais metais, pardavimų augimas siekė apie 77 %. Didžiausią šio šuolio dalį sudarė ekonominės ir vidutinės klasės būstas, segmentai, kuriuose pirkėjai randa racionaliausią kainos ir kokybės santykį. Prestižiniai projektai išlieka stabilūs, tačiau užima aiškiai siauresnę rinkos dalį.

Pasiūlos lygis – stabilus skaičiais, bet nepakankamas rinkos poreikiams

Lapkritį rinkai pristatyti 443 naujos statybos butai, tačiau šio papildymo nepakanka esamai paklausai amortizuoti. Pirminėje rinkoje šiandien dominuoja trys segmentai.

Ekonominis segmentas pasižymi didžiausiu pasiūlos kiekiu, tačiau būtent šiame segmente butai išperkami greičiausiai. Vidutinės klasės pasiūla taip pat traukiasi, o prestižinis segmentas išlieka nišinis, su santykinai mažesne paklausa.

Šios proporcijos rodo aiškų rinkos disbalansą: projektų startai nevyksta tokiu tempu, kokio reikalautų rinkos aktyvumas, todėl natūraliai susiformuoja pasiūlos deficitas, darantis spaudimą kainoms.

Kainų dinamika – tvarus augimas dėl pasiūlos trūkumo

Lapkričio pabaigoje vidutinė laisvų butų kvadratinio metro kaina pasiekė 3 808 Eur/m², o metinis kainų augimas siekė apie 9 %.

Šį augimą lemia keli struktūriniai veiksniai: ribotas naujų projektų startavimo tempas, itin stipri paklausa ekonominės ir vidutinės klasės segmentuose ir pirkėjų orientacija į funkcionalius, gerai suplanuotus projektus. Kainų diapazonas sostinėje išlieka labai platus – nuo 1 952 Eur/m² ekonominiuose projektuose iki 11 945 Eur/m² prestižiniuose. Didžiausią įtaką kainų vidurkiui turi vidutinio segmento aktyvumas.

NT mokestis 2026 m. – pokyčiai taikomi tik komerciniam turtui

Lapkričio mėnesį Vilniaus miesto taryba patvirtino naujus komercinio nekilnojamojo turto mokesčio tarifus, galiosiančius nuo 2026 m. Gyvenamojo būsto apmokestinimas nesikeičia.

Nauji tarifai:

0,5 % – viešbučiams, sporto, kultūros, švietimo, poilsio ir maitinimo paskirties pastatams. 0,8 % – administracinėms, prekybos ir kitoms komercinėms patalpoms.
1 % – objektams, nepatenkantiems į sumažintų tarifų kategorijas.
5 % – apleistam ar neprižiūrimam turtui.

Gyvenamojo būsto mokestis išlieka nacionalinis: pagrindinis būstas apmokestinamas tik virš 450 000 € vertės, taikant 0,1 % tarifą viršijimo daliai.

Šie pokyčiai aktualūs daugiausia verslo sektoriui, nes leidžia tiksliau planuoti 2026 m. veiklos kaštus ir suteikia aiškesnį mokestinį foną mieste.

Pirkėjų elgsena – racionali ir aiškiai kryptinga

Lapkritis parodė, kad pirkėjai priima labiau pagrįstus ir ilgalaikius sprendimus. Daugiau dėmesio skiriama energiniam efektyvumui, eksploatacinėms išlaidoms, rajono infrastruktūrai ir projekto kokybei.

Taip pat aiškiai matyti dvi pirkėjų grupės ir jų kryptys: šeimos ir pirmą būstą perkantys pirkėjai renkasi vidutinės klasės projektus, o investuotojai ieško objektų su stabilia nuomos grąža ir geru likvidumu. Tai rodo, kad rinka brandėja, impulsiniai sprendimai nyksta, o pirkėjai vertina ilgalaikę turto vertę.

Išvada

Vilniaus būsto rinka išlieka stipri, aktyvi ir judanti nuoseklaus augimo kryptimi. Sandorių apimtys aukštos, kainos kyla nuosaikiai, o pasiūlos deficitas tampa pagrindiniu rinkos formuotoju. Nuo 2026 m. įsigaliosiantys komercinio NT mokestiniai pakeitimai suteikia aiškumo verslui, tačiau gyvenamajam būstui esminių pokyčių nenumatyta.

Jeigu svarstote įsigyti ar parduoti būstą, mielai padėsiu įvertinti jūsų situaciją ir rasti sprendimą, kuris atitiks tiek šiandienos rinką, tiek jūsų ilgalaikius planus.